物业服务直接关系到人民群众的获得感、幸福感、安全感，是新时期加强和创新基层治理的重要切入点，也是建设现代化人民城市的关键一环。近年来，四川法院与住建等部门通力协作，坚持和发展新时代“枫桥经验”，着力推进各类解纷力量资源整合，坚定以审判工作高质量发展解决好人民群众关心的实际问题，具有四川特色的涉物业纠纷源头治理体系逐步成型。
“一个案例胜过一打文件。”为深入学习贯彻党的二十届四中全会精神，以严格公正司法服务保障“十五五”规划建议中提出的“物业服务质量提升行动”目标任务落实落细，促推全省涉物业纠纷多元化解机制建设，让人民群众住有宜居、住有优居，11月6日，四川高院、住房城乡建设厅联合召开新闻发布会，发布第二批涉物业纠纷典型案例及首批涉物业纠纷治理典型事例。
这批案例紧紧围绕厘清物业服务合同规则、规范物业服务行为、引导业主合理行权等主题，针对识别付费义务履行主体、保障业主自治落地落实、构建和谐物业服务关系等问题作出了明确的司法指引。一些案例深入贯彻新发展理念，聚焦因安装新能源汽车充电桩、既有住宅增设电梯、应用人脸识别门禁系统等引发的矛盾纠纷，为新型城镇化背景下的小区治理新问题提供解决方案。
同时，四川高院首次发布涉物业纠纷治理典型事例，旨在倡导全省法院及各有关部门持续深化涉物业纠纷源头预防和多元化解，不断推进各类解纷力量资源整合，用足用好支付令、司法建议、示范诉讼等司法手段，持续探索加强党建引领、拓优司法指引、深化协同共治等实践路径，努力实现涉物业纠纷“化于未发、止于未诉”。
下一步，四川法院将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的二十大和二十届历次全会精神，深入践行习近平法治思想，聚焦“人民生活品质不断提高”目标任务，以“如我在诉”的意识妥善办理民生案件，不断增强人民群众对公平正义的感受。
四川法院涉物业纠纷典型案例(第二批)
目 录
案例一：某物业服务公司诉陶某、贤某某物业服务合同纠纷案
案例二：何某、曾某诉某商业运营管理公司物业服务合同纠纷案
案例三：江某诉某物业公司排除妨害纠纷案
案例四：甲物业服务公司诉某小区业委会物业服务合同纠纷案
案例五：某小区业委会诉某物业管理公司、某物业管理公司某分
公司业主共有权纠纷案
案例六：林某诉某物业服务公司物业服务合同纠纷案
案例七：黎某、黄某反诉某物业集团公司物业服务合同纠纷案
案例八：黄某诉王某某、刘某某等12人排除妨害纠纷案
案例九：邹某诉某物业公司及某小区业委会确认合同无效纠纷案
案例十：某物业管理公司诉吴某某物业服务合同纠纷案
案例一：房屋非因买受人原因未完成交付且未入住的，
物业服务费应由建设单位承担
——某物业服务公司诉陶某、贤某某物业服务合同纠纷案
一、基本案情
2011年8月29日，陶某、贤某某夫妻购买了某小区房屋一套。因该房屋未经住建部门允许改变设计用途，至今未办理不动产登记手续，陶某、贤某某亦未实际入住。2019年1月28日，某物业服务公司与案涉小区业主委员会签订了《物业服务合同》并于当日生效。2024年8月，某物业服务公司向法院起诉，请求判令陶某、贤某某交纳2019年2月1日至2024年6月30日期间的物业服务费及相应的违约金。陶某、贤某某主张，因案涉房屋存在主卧未安装窗户、漏水等问题，开发商一直未予整改，其没有办理交房手续，未使用过该房屋，不应支付物业服务费。
二、裁判结果
审理法院认为，《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《四川省物业管理条例》第十七条第四款规定：“已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向买受人交付的专有部分，建设单位为业主。”本案中，案涉房屋未办理不动产登记的原因在于未经住建部门允许改变设计用途。同时，案涉房屋因存在质量问题尚未达到交付使用条件，买卖双方至今未办理交房手续，陶某、贤某某也未实际入住。在没有充分证据证明未办理交房手续等可归责于陶某、贤某某的前提下，要求其支付物业服务费和违约金有失公平，且不符合法律规定。审理法院遂判决驳回某物业服务公司的全部诉讼请求。
三、典型意义
权利义务对等原则是民事法律关系的基本原则，在审理涉物业纠纷案件中也应当坚持这一原则。根据《物业管理条例》第四十一条和《四川省物业管理条例》第十七条的规定，已竣工达到交付使用条件的房屋，尚未交付给购房人的，物业服务费应由建设单位承担;已经交付给购房人的，物业服务费由购房人支付。故购房人支付物业服务费的起始时间应为购房人接收房屋的时间。物业服务人应建立房屋验收交接台账，准确掌握物业服务区域内的房屋验收交接情况和房屋空置情况，依法依约向已接收房屋的购房人请求支付物业服务费，共同促进物业服务关系和谐稳定。
四、规范指引
《物业管理条例》
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《四川省物业管理条例》
第十七条业主在物业管理活动中根据法律法规规定、管理规约和物业服务合同约定，享有业主权利，承担业主义务。
不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主。
尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情况之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：
(一)因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得房屋所有权的;
(二)因继承取得房屋所有权的;
(三)因合法建造等事实行为取得房屋所有权的;
(四)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的;
(五)法律法规规定的其他情形。
已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向买受人交付的专有部分，建设单位为业主。
案例二：物业服务人不得以电力容量、消防安全等
条件不足为由阻碍安装新能源充电设施
——何某、曾某诉某商业运营管理公司物业服务合同纠纷案
一、基本案情
何某、曾某系某商业广场地下车库某车位的所有权人。2019年2月19日，何某、曾某与某商业运营管理公司签订《物业管理服务协议》，约定该公司对某商业广场公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目提供维护、修缮、服务与管理等物业服务，并约定地下车位服务费为360元/年。2022年11月13日，何某、曾某向某商业运营管理公司物业工作人员申请在其车位上安装充电桩，要求该公司在《车位及允许施工证明》上加盖公章以允许其施工，但该公司以电力负荷难以承受大量新能源汽车充电桩安装，“消防过不到了”为由拒不盖章。何某、曾某遂向法院起诉。
二、裁判结果
审理法院认为，在业主安装充电桩时，物业服务人充当的是配合业主对申报材料进行形式审查的角色。在案涉商业广场并未成立业委会亦无居民委员会制定相关规则的前提下，何某、曾某申请在其自有车位安装充电桩，某商业运营管理公司作为物业服务人应当积极响应国家节能减排举措，按照供电公司要求，出具允许施工的相关证明，予以配合、提供便利。物业服务人出具同意安装的证明仅是安装充电桩的一个环节，至于何某、曾某的车位是否具备安装充电桩的条件，是否对用电安装、消防安全、道路交通、人防效能等产生影响，还有赖于供电公司等相关部门依据现场勘查情况判断。物业服务人对此并无决定权，故未经专业机构认定，其不得以电力容量、消防安全等理由阻碍安装新能源汽车充电设施。业主安装充电桩后，物业服务人发现充电设施存在安全隐患时，可以及时行使物业管理权利予以纠正、制止。审理法院遂判决某商业运营管理公司为何某、曾某出具允许安装充电桩施工的证明。
三、典型意义
大力发展新能源汽车产业对能源安全、节能减排及大气污染防治意义重大，充电设施建设是新能源汽车推广应用的重要举措。人民法院应切实保障新能源汽车产业发展大局，积极回应人民群众在居民区安装充电桩的诉求，督促物业服务人依法履行配合义务，保障业主合法权益。业主在自有车位安装充电桩，系对其建筑物专有部分享有的占有、使用、收益和处分权利的合法行使，亦符合民法典第九条规定的绿色原则，物业服务人应配合出具同意安装证明等材料，不得以对安装条件、电容容量、消防安全等的质疑为由进行阻碍。
四、规范指引
《中华人民共和国民法典》
第九条 民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。
第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《国家发展改革委 国家能源局 工业和信息化部 住房城乡建设部关于加快居民区电动汽车充电基础设施建设的通知》
第六条 发挥物业服务企业积极作用。在居民区充电基础设施安装过程中，物业服务企业应配合业主或其委托的建设单位，及时提供相关图纸资料，积极配合并协助现场勘查、施工。鼓励物业服务企业根据用户需求及业主大会授权，利用公共停车位建设相对集中的公共充电基础设施并提供充电服务。地方可充分利用财政资金杠杆作用，对配套服务与管理积极主动、成效突出的物业服务企业给予适当奖补。
案例三：业主不同意通过人脸识别验证出入物业服务
区域的，物业服务人应当提供其他合理、便捷的验证方式
——江某诉某物业公司排除妨害纠纷案
一、基本案情
案涉小区业委会为提升小区智慧化管理水平、增强小区安全保障，在该小区前、后门安装了人脸识别门禁系统并交由某物业公司进行管理。此后，该小区业主进入前门或出入后门只能通过人脸识别验证开门。该小区业主江某认为将人脸信息录入小区门禁系统或对其权益造成侵害，故拒绝录入。后因门禁系统限制，江某进出小区或是请求保安开门，或是跟随其他业主，极为不便。经与某物业公司协商未果，江某诉至法院，请求某物业公司拆除人脸识别门禁系统、消除限制。
二、裁判结果
审理法院认为，案涉小区为安全管理设置人脸识别门禁系统，目的合法。但在业主明确拒绝提供个人信息的情况下，某物业公司将人脸识别作为出入小区的唯一验证方式，侵害了业主对个人信息处理的决定权，对业主出入小区造成障碍。在此前提下，物业服务人有义务提供刷卡等合理替代验证方式保障通行。经审判人员释法明理，某物业公司已通过增设刷卡、按键等替代验证方式保障业主正常通行，人脸识别门禁系统不再对江某构成妨害，故审理法院对江某拆除人脸识别门禁系统、消除限制的诉讼请求不予支持。
三、典型意义
国家支持研究开发和推广应用安全、方便的电子身份认证技术，但物业服务人及其他建筑管理人在积极应用人脸识别技术的同时，应注意不得侵害业主对其个人信息的处理所享有的知情权、决定权等合法权益;能够通过其他非人脸识别技术手段实现相同目的或达到同等要求的，不得将人脸识别技术作为唯一验证方式。人民法院在审理案件时须避免“就案办案、机械司法”，在诉讼中主动引导物业服务人提供人脸识别以外的其他合理验证方式，推动形成“司法释明—及时整改—权益修复”的解纷闭环，以“非破坏性”途径推动矛盾纠纷实质性化解。
四、规范指引
《中华人民共和国个人信息保护法》
第二十六条在公共场所安装图像采集、个人身份识别设备，应当为维护公共安全所必需，遵守国家有关规定，并设置显著的提示标识。所收集的个人图像、身份识别信息只能用于维护公共安全的目的，不得用于其他目的;取得个人单独同意的除外。
《最高人民法院关于审理使用人脸识别技术处理个人信息相关民事案件适用法律若干问题的规定》
第十条物业服务企业或者其他建筑物管理人以人脸识别作为业主或者物业使用人出入物业服务区域的唯一验证方式，不同意的业主或者物业使用人请求其提供其他合理验证方式的，人民法院依法予以支持。
物业服务企业或者其他建筑物管理人存在本规定第二条规定的情形，当事人请求物业服务企业或者其他建筑物管理人承担侵权责任的，人民法院依法予以支持。
《人脸识别技术应用安全管理办法》
第十条实现相同目的或者达到同等业务要求，存在其他非人脸识别技术方式的，不得将人脸识别技术作为唯一验证方式。个人不同意通过人脸信息进行身份验证的，应当提供其他合理、便捷的方式。
国家对应用人脸识别技术验证个人身份另有规定的，从其规定。
案例四：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人
属业主内部治理事务，物业服务人请求确认形成解聘决议程序违法的，不予支持
——甲物业服务公司诉某小区业委会物业服务合同纠纷案
一、基本案情
某小区于2023年5月召开业主大会，形成了解聘前期物业服务企业甲物业服务公司的决议，并于2023年5月17日公示表决结果。2023年5月25日，该小区业委会向甲物业服务公司发出了不续聘通知书。2023年8月15日，该小区业委会通过招标方式与乙物业管理公司签订了物业服务合同，随后向甲物业服务公司发出关于要求其限期撤场的通知。甲物业服务公司认为该小区业委会在成立时未召开业主大会、未经业主投票选举，系违法成立，不能代表该小区业主行使权利，遂向法院起诉，请求确认该小区业委会发出的不续聘通知书、限期撤场通知及其与乙物业管理公司签订的物业服务合同无效。
二、裁判结果
审理法院认为，不论合同约定的前期物业服务合同期限是否届满，业主均有权依照法定程序共同决定解聘物业服务人。某小区召开业主大会，形成了解聘前期物业服务企业的决议。该小区业委会根据业主大会的决议，在合理期限内告知甲物业服务公司不再续聘的决定并要求其撤离场地，符合双方合同的约定和法定程序。至于该小区业委会解聘前期物业服务企业的决议是否违反法定程序，应由业主通过法定程序请求救济，物业服务企业无权干涉。根据合同相对性原则，该小区业委会和乙物业管理公司签订的《物业服务合同》仅对双方具有法律约束力，并不涉及甲物业服务公司的权利义务，甲物业服务公司请求确认该合同无效，无法律和事实依据。审理法院遂判决驳回甲物业服务公司的全部诉讼请求。
三、典型意义
根据民法典第九百四十六条的规定，业主对物业服务合同享有任意解除权，业主既可以通过业主大会作出解聘决定后，依照法定程序直接行使该解除权，也可以授权业主委员会行使。业主大会的召开、业主委员会的选举、业主大会或业主委员会作出的决定等均属于业主内部治理事务。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，但物业服务人无权干涉业主自治。
四、规范指引
《中华人民共和国民法典》
第二百七十八条下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百八十条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第九百四十六条业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
案例五：业主共有部分的收益归全体业主共有，
未经业主共同决定程序，物业服务人不得擅自处分
——某小区业委会诉某物业管理公司、某物业管理公司
某分公司业主共有权纠纷案
一、基本案情
某小区业委会与某物业管理公司某分公司约定案涉小区公共收益由业委会与物业服务人按6：4核算运营成本，税费及公共设备维修及改造费由业委会承担。合同履行过程中，案涉小区业委会召开会议，某物业管理公司对2021年前案涉小区公共收益中业委会应得金额予以确认并进行了转款支付。后因各方对2022年后公共收益分配发生争议，案涉小区业委会于2024年11月向法院起诉，请求判令某物业管理公司、某物业管理公司某分公司向其提交案涉小区2022年至2024年1月公共收益清册及管理成本依据，并向其支付公共收益中业委会应得份额及资金占用利息。某物业管理公司辩称，2022年至2024年1月案涉小区业主共有部分的经营利润不足以抵扣物业运营成本及公共部分维修费用，故无需向业委会支付相应收益。
二、裁判结果
审理法院认为，依照民法典第二百八十二条的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。对于案涉小区的人车分流整改、屋面排水管整改、外墙砖维修、停车场道闸系统及设备提升改造等维修改造项目，某物业管理公司未能举证证明系经过业主大会同意后实施。因未经业主大会同意自行实施上述行为，可能对业主的权益造成损害，故对某物业管理公司关于从案涉小区业主共有部分收益中扣除上述费用的主张，应不予支持。审理法院遂判决，某物业管理公司某分公司向某小区业委会支付2022年至2024年1月该小区公共收益及资金占用利息，某物业管理公司承担补充清偿责任。
三、典型意义
经营管理物业服务区域内的业主共有部分是物业服务人的基本合同义务，但实践中共有部分的经营管理和收益分配时常引发纠纷。从民法典及《物业管理条例》的规定来看，一方面，物业服务人等主体利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，应属于业主共有;另一方面，使用建筑物及其附属设施的维修资金对共有部分进行维修、更新和改造，利用共有部分从事经营活动等均属于业主共同决定事项。物业服务人负有妥善管理公共收益、按业主共同意志处分共有资金的义务，未经业主大会或业主委员会决议，不得擅自将业主共有部分的收益抵扣维修支出。
四、规范指引
《中华人民共和国民法典》
第二百八十一条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
第二百八十二条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
《物业管理条例》
第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
案例六：业主在小区以外的城市公共停放区停车受损，
物业服务人不承担赔偿责任
——林某诉某物业服务公司物业服务合同纠纷案
一、基本案情
2022年1月8日，某小区业主林某将电瓶车停放在其所住小区大门外的划线停放区域内，后该电瓶车被盗。林某认为该区域为电瓶车专门停放区域，某物业服务公司作为该小区物业服务人，需履行定时巡查和24小时值守的安全保障义务。现因该公司疏于管理，导致其电瓶车被盗，该公司应当承担赔偿责任。某物业服务公司认为，案涉小区指定的非机动车停车位位于小区负一楼;而林某停放电瓶车位置为小区外围公共区域，系市政管理部门划线并管理的区域，某物业服务公司不应向林某承担赔偿责任。经协商未果，林某诉至人民法院。
二、裁判结果
审理法院认为，按照案涉物业服务合同约定，案涉小区的非机动车指定停放位置位于小区内部。林某停放车辆的地点位于小区外部，虽离小区大门不远，但属于市政公共区域，所有往来人员均可在此停放。某物业服务公司对小区内的非机动车指定停车位置应按照合同约定承担定时巡查和值守义务，但对小区外围区域仅负有日常维护和秩序管理义务。林某将电瓶车停放在小区外的市政公共区域继而失窃，某物业服务公司不应承担赔偿责任，审理法院遂判决驳回林某的诉讼请求。
三、典型意义
小区红线以内、围墙以外的“退红空间”，通常向社会公众开放、供公共使用和活动，因权责不明、管理缺失，极易形成治理难点。在确定物业服务人的义务和责任范围时，人民法院须以物业服务合同的约定为基准，遵循权利义务对等原则，分别认定其对小区围墙内外区域的义务范围和程度。对小区建筑外围的公共空间，物业服务人仅负有维护基本秩序、采取合理安全措施等一般性义务。本案判决避免了物业服务人责任的不当扩大，同时也引导业主对包括非机动车在内的财产安全应尽到合理注意义务。
四、规范指引
《中华人民共和国民法典》
第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
《物业管理条例》
第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
案例七：业主行使知情权应在法律规定的范围内
合理行使，超过必要限度的不予支持
——黎某、黄某反诉某物业集团公司物业服务合同纠纷案
一、基本案情
黎某、黄某系某小区某房屋的所有权人，某物业集团公司系该小区前期物业管理服务人。2018年3月21日，某物业集团公司与黄某签订《前期物业服务合同》，后黎某、黄某与某物业集团公司因物业服务费的支付问题发生纠纷。在某物业集团公司起诉请求黎某、黄某支付物业服务费的诉讼中，李某、黄某提起反诉，请求法院判令某物业集团公司向其提供案涉小区17项资料。
二、裁判结果
审理法院认为，业主知情权是业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条对业主知情权的范围作出了明确规定。但业主应在法律规定的范围内合法合理地行使其知情权，遵循简便原则，不应滥用民事权利，过度扩张请求披露的信息范围，过分提高披露主体履行义务的成本和负担。审理法院认定，黎某、黄某反诉提出的与业主的权利紧密相关的小区共有部分使用和收益情况、小区建筑区划内用于停放汽车的车位和车库的处分情况、物业服务费收支情况、小区建筑物及附属设施维修资金筹集和使用情况，共计4项，均具有事实和法律依据，应予公开，并供业主查阅、复制;但对其要求某物业集团公司提供的其他资料，因不具有法律依据、超越合理必要限度，或已在审理过程中予以了公开等，不予支持。
三、典型意义
业主知情权的行使应以监督共有部分管理为核心，其范围限于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定的维修资金、公共收益、车位处分等直接影响业主共同利益的事项。物业服务人应依法及时披露业主知情权范围内的信息，业主亦应合理行使知情权，不得滥用民事权利。判断行权方式是否合理，需综合考量请求公开的信息与共有部分管理的关联性、披露的必要性及操作可行性，避免过度增加物业服务人的负担。人民法院支持业主查阅与共有部分管理直接相关的信息的同时，依法驳回业主不合理的信息公开请求，有效平衡了物业服务人的经营自主权与业主的监督权，为构建和谐的物业服务关系提供了司法指引。
四、规范指引
《中华人民共和国民法典》
第一百三十二条 民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;
(二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;
(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;
(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;
(五)其他应当向业主公开的情况和资料。
案例八：鼓励既有住宅依法依规增设电梯，
但应综合考量建筑结构、消防安全等因素以及对其他
单元或楼栋业主权益的影响，确定应否增设
——黄某诉王某某、刘某某等12人排除妨害纠纷案
一、基本案情
2023年6月16日，某小区2单元业主王某某、刘某某等12人签订既有住宅自主增设电梯项目相关业主协议书，载明该小区2单元共有业主16户，其中14户同意增设电梯1部。完成公示后，王某某、刘某某等12人委托案外人某电梯公司负责电梯安装事宜。2023年9月1日，施工方与案涉小区3单元居民发生纠纷，小区所在地公安机关出警调解。2023年9月12日，案涉小区所在地居委会组织2单元和3单元居民进行调解，3单元业主认为2单元安装电梯不但影响其日常通行，紧急情况下还会对居民逃生、救援车辆进出造成妨碍。2024年3月，王某某、刘某某等12人向法院提起诉讼，请求判令黄某及案涉小区3单元业主停止阻止、妨碍2单元加装电梯的行为。
二、裁判结果
审理法院认为，2单元加装电梯将占用案涉小区唯一的公共通道，属改变小区共有部分用途的行为，尤其对3单元业主的通行造成较大影响，已明显超过了合理容忍义务的范畴，应由2单元、3单元业主共同决定。同时，该公共通道本身宽度已低于消防通道宽度要求，2单元加装电梯将导致该通道更为狭窄，加重安全隐患。另外为使加装电梯后公共通道最窄处宽度达到《住宅设计规范》(GB500096-2011)要求的1.2米，王某某、刘某某等12人及施工方提出了去掉2单元第一、二级楼梯的方案，但该变更方案并未经有关部门审核通过，且必然影响2单元房屋整体结构。审理法院遂判决驳回王某某、刘某某等12人的全部诉讼请求。
三、典型意义
支持城镇老旧小区既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施，是保障残疾人、老年人平等、充分、便捷地参与和融入社会生活的重要举措。实践中，一般认为加装电梯事项属于民法典第二百七十八条规定的“改建、重建建筑物及其附属设施”，系业主共同决定事项。故在制定具体方案时，应综合考量建筑结构、消防安全等因素，以及对其他单元或楼栋业主权益的影响。若加装电梯将对本单元、楼栋以外的其他业主造成重大影响，则受到影响的业主亦应当纳入表决范围。在决策和实施过程中，应弘扬中华民族与邻为善、守望相助等传统美德，加强沟通协商，按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理好相关业主之间的权利义务关系，促进社会全体人员共享经济社会发展成果。
四、规范指引
《中华人民共和国民法典》
第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第二百七十八条下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《中华人民共和国消防法》
第二十八条 任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。
案例九：确认物业服务合同无效属于业主共同决定事项，
单个业主并非适格原告
——邹某诉某物业公司及某小区业委会
确认合同无效纠纷案
一、基本案情
邹某系某小区业主。2023年5月11日，某物业公司与该小区业委会签订了《物业服务合同》。邹某认为前述《物业服务合同》中约定的合同期限过长，物业服务费的收费标准及对公共收益的分配比例损害了全体业主的利益，故向人民法院提起诉讼，请求确认《物业服务合同》的部分条款无效。
二、裁判结果
审理法院认为，物业服务合同的效力及于全体业主，对于合同效力的确认涉及全体业主共同利益和共同管理权利，应属于业主共同决定事项。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条“下列事项由业主共同决定：……(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决……决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”的规定，邹某作为单个业主，在未得到全体业主或大多数业主授权的情况下，不能直接提起本案诉讼，故其并非本案适格原告，审理法院遂裁定驳回邹某的起诉。
三、典型意义
业委会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力。由于物业服务合同涉及共有和共同管理权利的重大事项，根据民法典第二百七十八条的规定，单个业主无法单独决定相关事项，不具备单独诉讼的原告主体资格。本案的处理明确单个业主在未获合法授权时，不具备就共有和共同管理权利重大事项单独起诉的主体资格，引导当事人通过法定的业主共同决定程序解决争议，减少不必要的诉讼资源消耗、提升司法裁判效率;也能防止单个业主滥用权利干扰物业服务开展，引导业主通过集体表决解决全体利益事项，推动物业管理与小区治理从“个体维权”向“集体共治”转变。
四、规范指引
《中华人民共和国民法典》
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
案例十：基于商品房买卖合同实际占有使用
建筑物专有部分的民事主体，虽未办理权属登记，
可以认定为业主
——某物业管理公司诉吴某某物业服务合同纠纷案
一、基本案情
2013年12月18日，某置业公司与某物业管理公司签订前期物业服务合同，约定由某物业管理公司为其开发的某小区提供物业服务。2016年，某置业公司分别与吴某某、李某就购买案涉小区同一套房屋签订了《商品房买卖合同》。其中与李某签订的合同于2016年10月28日办理了签约备案登记;与吴某某签订的合同未办理签约备案登记，但案涉房屋实际由吴某某占有使用。后某物业管理公司向法院起诉，请求判令吴某某、李某支付物业服务费及垃圾清运费。
二、裁判结果
审理法院认为，案涉房屋虽备案登记在李某名下，但李某并未实际占有使用房屋，未实际享受某物业管理公司提供的服务。吴某某基于其与某置业公司签订的《商品房买卖合同》实际占有使用案涉房屋，享受了某物业管理公司提供的服务，属于实际享有业主权利、承担业主义务的情形，应当认定吴某某为案涉房屋的业主。参照《四川省物业管理条例》第十七条的规定，也应认定实际占有使用房屋的吴某某为支付物业服务费的义务主体。审理法院遂判决吴某某向某物业管理公司支付2017年4月1日至2023年12月31日期间的物业服务费及垃圾清运费。
三、典型意义
从民法典的规定来看，房屋的所有权人，或者说依法享有建筑物区分所有权的权利主体为业主。但在实践中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。对此，人民法院应当从权利与义务对等的角度出发，结合房屋的来源、占有的依据、实际使用等情况，认定实际享有业主权利的民事主体为业主，进而判决其承担业主义务，实现权利和义务相统一。
四、规范指引
《中华人民共和国民法典》
第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。
《四川省物业管理条例》
第十七条业主在物业管理活动中根据法律法规规定、管理规约和物业服务合同约定，享有业主权利，承担业主义务。
不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主。
尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情况之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：
(一)因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得房屋所有权的;
(二)因继承取得房屋所有权的;
(三)因合法建造等事实行为取得房屋所有权的;
(四)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的;
(五)法律法规规定的其他情形。
已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向买受人交付的专有部分，建设单位为业主。
四川法院涉物业纠纷治理典型事例
目 录
事例一：“治、止、质”三维同向发力，多措并举推动涉物业纠纷源头预防与实质化解
事例二：立足“枫桥式人民法庭”建设，构建涉物业纠纷“全生
命周期”治理体系
事例三：深挖“三个优势”，破解涉物业纠纷难题
事例四：构建“调解+支付令”涉物业解纷新模式，助力涉企纠
纷高效化解
事例五：“多层过滤+部门联动”，打造涉物业纠纷综合治理体系
事例六：“党建+法治+自治”三治并举，助力老旧小区和谐共进
事例七：“示范判决+司法建议”，促推涉物业纠纷一揽子化解
事例八：深化“党建+”工作模式，全面做好涉物业纠纷治理
事例九：“共性归纳+个性拆解”，打造涉物业解纷新模式
事例十：“银龄法官”齐上阵巧解物业纠纷，多元解纷新路径
绘就新“枫”景
事例一：“治、止、质”三维同向发力，
多措并举推动涉物业纠纷源头预防与实质化解
一、基本情况
近年来，四川省成都市武侯区人民法院坚持和发展新时代“枫桥经验”，秉持物业纠纷源头预防、实质化解理念，主动延伸职能，扩宽司法触角，通过构建“三心融合”源头预防体系、创新“1+3”分层递进解纷机制、激发“三重叠加”专业化审判优势，实现“治、止、质”三维同向发力，有效实现物业纠纷实质化解。
二、工作亮点
(一)构建“三心融合”预防体系，推动纠纷“源头治”。坚持党建引领核心，在成都市武侯区晋阳街道打造全省首个实体化物业行业党群服务中心，搭建物业纠纷预防与化解中心，充分发挥党建工作“服务群众、凝聚人心、促进和谐”的重要作用。坚持司法为民初心，建立“一社区一基层法治指导员一调解员”制度，分派法官下沉到小区，引导业主正确合理行使权利。坚持反哺治理中心，积极参与《成都市物业管理条例》立法调研工作，以优秀治理经验助力完善物业管理规则体系。
(二)创新“三层递进”解纷机制，致力纷争“合力止”。与当地党委政法委、党委社工部、司法局、住建交局共同制定《物业纠纷多元化解工作联动协作框架协议》，以大力推动“常态化自主化解”，引导基层组织、基层工作人员在纠纷苗头产生时前端介入、温情沟通，力争让矛盾不出小区为“一个基本前提”，构筑人民调解、行政主管部门调解、法院调解兜底保障“三道防线”，避免纠纷成讼，创新建立“1+3”多层级递进解纷大格局。
(三)激发“三重叠加”专业化优势，实现解纷“最优质”。精心打造“诸葛安居”专业化审判品牌，创新运用“物业纠纷专业审判要素表”和“小区情况检索表”，通过“专业审+快慢分”，实现“一案结、多案消”。深挖个案、类案审理背后的制度性、结构性、深层性问题，以司法建议、审判白皮书等为抓手，为行业“病灶”及时有效“把脉开方”。定期开展巡回审判，对于调解不成的简单类案，选取典型案件邀请物业服务人及业主旁听庭审，当庭宣判、达成调解时，随案督导当事人自动履行，通过“示范诉讼+督导履行”，实现“审理一案，化解一片”。
事例二：立足“枫桥式人民法庭”建设，
构建涉物业纠纷“全生命周期”治理体系
一、基本情况
四川省荣县人民法院锚定“枫桥式人民法庭”创建目标，以涉物业纠纷专业化审理为方向，建立健全诉前、诉中、诉后的“全生命周期”涉物业纠纷治理模式，推动旭阳人民法庭工作优质化。2024年至今，多元化解涉物业纠纷1381件，调解成功率67%，审结涉物业纠纷案件628件，诉讼案件较开展多元化解工作前下降52.42%。
二、工作亮点
(一)诉前凝聚解纷合力，织密纠纷蛰伏期“防御网”。一是构建“党建+法治+物业”模式，在多元解纷站点实行党员调解员坐班、党员法官定期指导的工作方式，搭建“小区专班调解+社区网格调解+行业专业调解+司法引导调解”的多元联动机制。二是与县委政法委、住建局等单位会签《关于建立健全物业纠纷一站式多元化解机制的意见》，将涉物业合同纠纷分流至旭阳人民法庭工作站等四个物业多元解纷站点先行调解，前移解纷关口。三是通过“以案释法”等形式组织开展人民调解员业务指导、物业企业专项培训、业主恳谈会，助力提升物业服务企业工作水平，降低业主抵触情绪，有效推动小区物业投诉率和纠纷率实现双下降。
(二)诉中实行专业审判，搭建纠纷发展期“联调站”。一是明确将全县涉物业纠纷归口旭阳人民法庭管辖，组建专业审判团队，实现简案快调快审、类案专调专审，开设“物业纠纷绿色窗口”，深度融合法院“一张网”，推动矛盾纠纷一站式接收、一揽子调处、全链条解决。二是注重以典型案例的示范裁判，引导类案观望业主主动履行义务。三是注重发挥巡回审判作用，进小区实地送达、调解、庭审，就地解决纠纷，打通司法便民“最后一公里”，增强司法透明度及规则引导性。
(三)诉后细化司法服务，推动纠纷解决期“实质解”。一是深化府院联动，探索建立人民法庭与镇(街道)联动工作机制，建立并实质运行案件分析报告制度，按期将法庭案件分辖区、分案由统计分析，助力前端预防纠纷。二是充分发挥司法建议作用，分析梳理审理的物业纠纷中发现的典型问题，总结提炼物业管理中的痼疾，向主管部门及社区发送“关于物业服务等级动态调整”等司法建议4条，助力县住建局开展全县四、五级物业服务等级评定，推动全县物业服务优化升级。三是认真开展跟踪回访，联合物业服务企业设立“项目经理+法官接待日”，落实结案后三个月内开展“电话回访+上门走访+业委会座谈”的三位一体跟踪回访，督促物业服务企业整改，确保纠纷化解不反弹。
事例三：深挖“三个优势”，破解涉物业纠纷难题
一、基本情况
物业矛盾化解是保障民生福祉、维护社区和谐稳定的重要工作。为实质化解涉物业纠纷，四川省泸州市龙马潭区人民法院坚持把非诉解纷机制挺在前面，依托“泸法麒麟·龙马‘谈’和”多元解纷机制，深挖“三个优势”，构建物业类纠纷源头预防、非诉挺前、诉讼断后的分层递进、多元实质化解纠纷的路径。2024年以来，该法院受理445件物业类纠纷案件，同比下降40%。
二、工作亮点
(一)深挖“联动优势”，做实纠纷预防。与住建、司法行政等部门建立信息共享、联合调处机制，召开联席会议3次。会同区委政法委等6部门11个镇街联合制发《关于建立“6+11+N”模式推动涉物业纠纷多元化解机制的实施方案》，构建“部门协同+镇街联动+措施集成”工作体系，协同前端处置涉物业纠纷38件。与街道、社区建立常态化联络机制，聘请网格员、业委会成员和相关专业人士等依托“四官一员”工作机制，指导纠纷化解66起。
(二)深挖“基层优势”，赋能定分止争。充分发挥基层贴近群众的“距离优势”、熟人社会的“信任优势”、资源整合的“协同优势”，将900余件涉物业纠纷案件分流至属地街镇，联合开展调解工作。成功调解423件，调解成功率47%。为进一步提升基层工作人员的法律素养与涉物业纠纷处置能力，开展物业法律等专项培训9场次。同时，引导律师、公证等专业力量参与案件调解，深化与辖区内专业性、行业性人民调解组织合作，引入线上调解组织4个，为群众提供便捷高效的“线上+”解纷服务。
(三)深挖“审理优势”，发挥引领作用。成立由分管院领导牵头，立案、民事、执行等部门组成的专项工作组，明确职责分工，实现全流程闭环管理。探索“示范判决+类案调解”模式，成功通过示范判决指导系统性解决设施维护等共性问题13个，精选18件示范案例进行判决，深化以案促调。建立定期回访机制，跟踪履行效果，确保纠纷实质化解。
事例四：构建“调解+支付令”物业解纷新模式，
助力涉企纠纷高效化解
一、基本情况
物业服务合同纠纷案件具有金额小、事实清、关系明的特点。对于该类纠纷，四川省资中县人民法院采取先调解再发出支付令的方式进行处理。“调解+支付令”解纷模式正式运行后，效果显著，大量涉物业纠纷案件在诉前阶段得以化解。因快捷、成本较低等优势，该解纷模式得到了物业服务公司的好评。支付令生效并履行后，亦示范带动了小区其他业主主动缴纳物业费，同时生效支付令产生的执行力与既判力也为其他涉物业纠纷案件的调解奠定了基础，提高了纠纷调解成功率。2025年以来，资中县物业管理纠纷人民调解委员会成功调解266件，法院发出涉物业纠纷领域的支付令38件，仅4人提出异议;进入诉讼程序的涉物业纠纷案件仅85件，同比下降30.3%。
二、工作亮点
(一)积极融入党委政府多元解纷大格局。积极入驻县综治中心，与县法律援助中心、县信访局、行业调解组织等实现联合办公、资源共享、联动调解，引导相关调解组织加入人民法院调解平台，形成多元化解矛盾纠纷合力，推动司法服务与基层治理平台深度融合、协同运行，让矛盾纠纷化解更加快速便捷有效。
(二)专业赋能多元联调实现止争于未诉。创建“专业指导+联动化解+能力提升”三维一体工作机制，选派有十五年民商事审判经验的资深法官常驻综治中心，编写涉物业常见矛盾纠纷化解流程及对应的法律适用指引，并通过“一案一策”式辅导，帮助调解组织分析纠纷诉争焦点，制定化解方案，联动促成调解。定期开展联席会议，总结阶段性纠纷化解工作成果和问题，帮助各类调解力量提升化解能力，积极引导物业服务人与业主以非诉方式解决争议，切实促推涉物业纠纷化于源头、止于诉前。
(三)发出支付令再次督促当事人主动履行债务。经资中县物业管理纠纷人民调解委员会调解不成功的涉物业纠纷案件，资中县法院立案庭根据参与辅助了解的案件情况，及时审查评估，如果符合支付令特征，即事实清楚、证据充分、当事人愿意配合送达程序的，物业公司申请后，立即向当事人发出支付令，督促当事人履行义务。
事例五：“多层过滤+部门联动”，
打造涉物业纠纷综合治理体系
一、基本情况
针对涉物业纠纷频发多发现象，四川省沐川县人民法院从2022年开始，通过整合基层组织、主管部门等力量，探索打造“多层过滤+部门联动”解纷新模式，形成源头治理、前端化解、关口把控、应急处理为一体的物业矛盾综合治理体系。在该模式运行框架下，2024年1月至2025年6月，法院诉前化解涉物业纠纷456件，其中委派社区调解成功135件，法院“学文工作室”调解成功321件;进入审理程序的涉物业纠纷案件53件，其中判决11件、调撤42件，确保90%以上涉物业纠纷化解在审前。
二、工作亮点
(一)精析数据，提供治理智慧。针对行业管理无序、行政管理缺位、业委会履职乏力等问题，形成情况报告，向县委、县人大、县委政法委汇报涉物业纠纷中的社会治理问题，引起相关部门高度重视;参与县人大、县政协专家调研，为综合治理提供可行性意见;推动出台《沐川县关于深入推进源头治理建立物业矛盾纠纷多元化解机制实施方案(试行)》。
(二)组建队伍，夯实解纷基础。推动县住建局牵头成立物业服务行业协会，制定物业服务企业评价考核办法，规范物业管理行为。推动乡镇、社区加强对业委会成立、履职的指导。推动县司法局组织成立物业纠纷人民调解委员会，实质性开展涉物业纠纷调解工作。
(三)分级管理，形成治理体系。基层自治提前，由社区召集业主代表、物业服务企业座谈，集中化解一批，再由网格员利用“地熟、人熟”优势，逐户攻坚，分散化解一批，形成多元解纷的第一道防线。依托人民调解委员会、“学文工作室”，发挥人民调解、特邀调解作用，重点化解一批，筑牢多元解纷第二道防线。对进入诉讼的案件，适用小额速裁、示范诉讼方式，深度化解一批，形成裁判引领的第三道防线。
(四)宣传发力，提供行为指引。打造涉物业纠纷模拟庭审剧本，对物业服务企业、业主开展沉浸式普法。印制《物业纠纷十三问》普法宣传手册，及时回应群众普遍关心的法律问题。多部门联合组成法律宣讲团队，不定期开展物业类法律培训和案例宣讲。
事例六：“党建+法治+自治”三治并举，
助力老旧小区和谐共进
一、基本情况
南充市嘉陵区某老旧小区因建成年代久远，长期面临基础设施落后、物业服务缺失、矛盾纠纷多发等突出问题，被列为全区综合治理重点对象。自2023年起，南充市嘉陵区人民法院联合区房管局、街道办及社区，坚持以“党建统领、法治护航、自治基础”为核心的治理理念，通过“三治融合”系统施策，有效破解治理困境，使这一已有40余年历史的老旧小区重新焕发活力。截至2025年9月，该小区物业费缴费率达到92%，小区实现物业类纠纷“零诉讼”。
二、工作亮点
(一)党建领航，夯实治理根基。一是健全四级组织体系。构建“社区党委—网格党支部—楼栋党小组—党员中心户”组织架构，将小区内6名党员全部纳入治理链条，实现党组织触角延伸至治理末梢。二是组建红色业委会。通过“法院指导+党组织推荐+党员自荐”机制，推选具有群众威信和组织能力的社区居民组长担任业委会主任，强化业委会红色属性和凝聚力。三是创新红色物业服务模式。针对市场化物业企业“不愿进、收费高”的难题，由街道牵头组建5家公益性红色物业企业，以0.55元/平方米的普惠价格提供基础物业服务，实现优质服务“兜底保障”。
(二)法治护航，多元实质解纷。一是培育“法律明白人”。指派火花人民法庭骨干法官定期对“四长”(党小组长、庭院长、楼栋长、单元长)开展法律培训和调解指导，使其成为社区法治建设中坚力量。2024年累计成功调解物业费纠纷、邻里冲突等12起。二是创设“板凳法庭”机制。将“板凳议事”传统与法治宣讲相结合，法官定期列席小区居民议事会，现场答疑解惑，提前介入并化解潜在纠纷。三是开辟司法确认绿色通道。对达成的调解协议，法院依法快速进行司法确认，赋予其强制执行力，增强调解的权威性和有效性，实现“办理一件、示范一片”的效果。
(三)规则共治，提升法治意识。一是推动居民公约法治化。在法院专业指导下修订《居民公约》，配套制定《无讼公约》，倡导“遇事找公约、解决靠公约”，使依法办事成为小区共识。二是实行物业收费透明化管理。依法建立“倒推收费机制”，物业企业每季度公示收支明细，重大事项提交业主大会表决并全程录音录像，保障业主知情权、参与权。三是实施失信行为联合惩戒。法院协同物业企业建立居民诚信档案，对违反公约及失信行为除依规处理外，记入诚信记录，与社区评优、享受公共服务待遇等挂钩。
事例七：“示范判决+司法建议”，
促推涉物业纠纷一揽子化解
一、基本情况
某小区某物业管理公司提供服务存在较大瑕疵引发纠纷，四川省武胜县人民法院在涉及该小区的物业服务合同纠纷案件中判定物业服务费按合同价的90%进行调整。2025年10月，某物业管理公司又以案涉小区50余户欠付物业费的业主为被告提起诉讼，请求法院判令其支付物业费，并要求收费标准仍按合同约定执行。法院通过示范判决明确物业费按合同价的90%执行，向某物业管理公司发出司法建议，明确指出其“收费与服务不匹配”问题，促推某物业管理公司按照类案确定的收费标准进行调解，成功化解42起系列纠纷。
二、工作亮点
(一)示范判决定标准。在批量诉讼中选取首案进行示范审理，重点审查某物业管理公司在前案判决之后是否对物业服务质量进行了改善，以及对服务中的重大瑕疵是否及时整改到位。经查明，某物业管理公司未能及时整改，遂判决继续按照合同价的90%确定物业费收费标准。
(二)司法建议破困局。在作出示范判决的同时，法院向某物业管理公司发出司法建议，明确指出其“收费与服务不匹配”问题，要求其遵循“质价相符”原则进行整改，并建议按照生效法律文书确定的收费标准与业主进行协商。该司法建议同时抄送县住建局、县市场监管局，以便督促落实。
(三)联动调解化纠纷。主动将示范判决结果抄送物业调解中心，帮助调解人员全面了解案涉小区物业服务质量，确保类案调解更具针对性、专业性和实效性。在“示范判决+司法建议”解纷模式的有效运行下，某物业管理公司同意按照示范判决确定的标准执行，成功调撤案涉小区42起系列纠纷。
事例八：深化“党建+”工作模式，
全面做好涉物业纠纷治理
一、基本情况
四川省达州市通川区人民法院深入践行新时代党的建设总要求，将党建工作作为引领法院工作高质量发展的根本保证，创新深化“党建+”工作模式，以党建赋能涉物业纠纷“审前减纷、诉中解纷、诉后了纷”全链条，全面构建起“调解在先、诉讼提速、答疑托底”的多元解纷工作格局。2024年以来，全院通过调撤方式成功办结物业服务合同纠纷案件650件，调撤率达到84.75%。2025年，全院受理物业服务合同纠纷案件数量同比下降83.17%，涉物业纠纷源头治理工作取得显著成效。
二、工作亮点
(一)构建“党建+审前减纷”机制，多方协同促进“源头化解”。坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，建立健全党建与源头治理深度融合的工作机制。创新推出“彭姐工作室”特色调解品牌，充分发挥优秀党员法官的示范引领作用。通过特邀调解员名册制度，广泛吸纳人大代表、退休法官、公证员等多方优质解纷力量进驻法院，形成优势互补、协同发力的纠纷化解合力。创新构建“法院主导、多方参与”的联动化解模式，有效整合社区网格组织、物业管理行业协会、人民调解委员会三方资源优势，系统推进“司法调解+人民调解+委派调解”三调联动工作机制，切实从源头上预防和减少诉讼案件。
(二)完善“党建+诉中解纷”体系，齐抓共管促进“案结事了”。严格落实司法责任制改革要求，全面强化院庭长审判监督管理职责。党组成员坚持以上率下，带头办理疑难案件，带头提升业务短板弱项，带头突破重难点任务。全体党员法官牢固树立“抓党建、带队建、促审判”的工作理念，在办理类型化案件过程中始终坚持“调解优先、调判结合”的工作原则。积极探索适用“示范性诉讼”工作机制，精细化审理示范诉讼案件。通过“个案审理—类案参照—批量化解”工作路径，实现一批关联案件和潜在纠纷的一揽子解决，达到“审理一案、治理一片”的良好效果。
(三)健全“党建+诉后了纷”制度，情理法融合促进“息诉服判”。坚持将判后答疑工作作为提升司法公信、实现案结事了的重要环节。在诉讼服务中心专门设立判后答疑窗口，建立完善党员干警带头答疑、各业务庭室轮流值守的工作机制。全体干警自觉践行“如我在诉”的司法理念，在答疑过程中既注重法理阐述，又兼顾情理沟通，通过耐心细致的法律释明和推心置腹的情感交流，有效消除当事人对裁判结果的疑虑和误解。
事例九：“共性归纳+个性拆解”，
打造涉物业解纷新模式
一、基本情况
2017年11月，某物业服务公司经招投标成为某小区的前期物业服务公司。因物业服务不到位，部分业主拒交物业费，某物业服务公司多次催收无果，遂将业主批量“打包”诉至法院。业主情绪激动，“花了钱却享受不了相应的服务”;某物业服务公司主张资金周转困难，“物业服务瑕疵不等于拒交全部物业费”，双方各有苦衷，诉求针锋相对。四川省雅安市雨城区人民法院受理后采用“共性归纳+个性拆解”的模式对案件进行分类处理，促使各业主与某物业服务公司达成支付物业费的协议，并当场履行。该法院针对涉物业纠纷量大诉求各异的特点，具体问题具体分析，归纳共性问题，拆解个性问题，高效化解了诉争批量涉物业纠纷，更探索出一条可复制、可推广的基层治理新路径。
二、工作亮点
(一)深入实地调查，针对具体诉求对症下药。在案件办理过程中，多次深入案涉小区开展实地走访，在查验公共设施运维情况的基础上，召集物业公司负责人与业主代表召开多轮“话事会”，倾听各方诉求，梳理出两大类诉求：一类是涉及公共区域管理的共性问题，如保洁频次不足、绿化带长期荒废、公共收益未公示等;另一类是业主专有部分的个性问题，如墙体渗水、楼道照明长期未修等，并根据具体诉求因案施策。
(二)着眼长远发展，推动共性问题制度建设。针对业主普遍反映的公共区域服务不到位等共性问题，通过调解缓和业主与物业服务公司的矛盾，再组织业主代表与物业服务公司协商制定《小区物业服务管理公约》，明确具体服务标准。同时，要求物业服务公司按月在小区公告栏及业主群内公示公共区域经营收益使用情况，增强透明度，重建信任关系。
(三)重视业主个体需求，破解小区治理个性难题。对并非属于物业职责范围的房屋建设遗留类问题(如墙体渗水)，积极协调开发商履行保修义务，或指导业委会依法启动住宅专项维修资金进行修缮。对于确因物业服务公司失职造成的个别服务缺失(如楼道照明长期未修)，督促物业服务公司限期整改，并酌情调处减免部分费用，体现公平合理性。
(四)坚持释法明理，解决思想认识问题。注重在调解过程中进行普法宣传，特别将民法典第九百四十四条“业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”等法律规定，转化为通俗易懂的生活语言。通过案例对比、情景模拟等方式，帮助业主理解“服务瑕疵”与“根本违约”的法律区别，明确其权利义务边界。同时，也向物业服务公司强调提升服务质量的重要性，推动其从“扬汤止沸”转到“标本兼治”。
事例十：“银龄法官”齐上阵巧解物业纠纷，
多元解纷新路径绘就新“枫”景
一、基本案情
2025年5月，某物业服务公司向法院起诉，请求判令业主曾某向其支付近三年的物业服务费。经征求某物业服务公司调解意愿，四川省蓬溪县人民法院立案庭将该案委托给该院“银龄天平”工作室专职调解员、退休法官陈思金开展调解。经沟通，陈思金了解到，曾某系因不满楼道照明损坏长期未解决、垃圾清运不及时等问题而与某物业服务公司发生矛盾，认为该公司服务不到位，故拒绝支付物业服务费。某物业服务公司认为其已履行基础服务，亦拒绝让步。双方因长久以来的积怨产生了言语冲突，难以达成一致意见，一度中断调解进程。进入审理程序后，承办法官与陈思金一致认为该案仍具有调解基础，遂启动“多元调解+速裁”机制，由承办法官与“银龄天平”工作室联合介入，通过情绪疏导、法律释明和类案参照等多种方式，促成曾某自愿补交物业费;某物业服务公司亦主动申请撤诉，并表示将积极处理曾某指出的问题，提升服务质量。
二、经验做法
(一)“法官+调解员”双轨调解，情法交融打破僵局。陈思金作为返聘的法院退休干警，凭借丰富的审判经验，在先行调解阶段通过上门走访、社区座谈等方式精准把握争议焦点，厘清双方痛点，即业主诉求集中于“服务质量瑕疵”而非根本违约，而物业服务人存在服务标准未及时公示、日常管理沟通不足的问题。案件进入审理程序后，承办法官运用法律向业主释明《物业服务合同》载明的权利义务，指出业主一味拒缴物业费可能面临的法律风险，同时要求物业服务人对服务短板进行整改。在调解过程中，调解员侧重情感沟通、心理疏导，缓和双方的对立情绪，承办法官则强调物业服务合同的法律效力及违约的风险后果。通过调解员与承办法官分工协作，双轨并行，相辅相成，最终促成双方达成调解方案。
(二)数据赋能类案参照，实现“调解一案、治理一片”。在调解过程中，“银龄天平”工作室调解员通过筛选经手的案件，发现该物业服务人与其他业主也因相似的原因存在物业费纠纷，遂决定采用类案参照法进行调解。承办法官援引同小区类案审理结果，即判决业主支付物业费但酌减金额，引导双方理性预判诉讼走向。最终在类案裁判的参照下，物业服务人同意减免部分费用，并承诺将听取业主意见，提升服务质量，做到更优质的物业服务;业主也明白拒交物业费并非合理维权方式，认可了物业服务人的整改方案，支付尚欠的物业费。此举不仅解决了面临的个案争议，更对其他类似物业纠纷形成示范效应，显著降低类案成讼率。
(三)建立全程跟进机制，确保调解成果落地见效。“银龄天平”工作室积极探索建立“调解—履行—回访”跟进机制，确保调解成果转化为实际履行和切实改进。调解结束后，承办法官与调解员定期联系物业服务人，督促其落实楼道照明修复、垃圾清运频次增加、服务标准公示等整改措施;同时回访业主曾某，确认物业履行情况及满意度。通过全程监督，不仅避免“调而不解”“反复纠纷”的情况，更增强了民众对多元解纷机制的信任。以上做法已转化为“银龄天平”工作室的工作流程，显著提高了调解文书的自动履行率，真正实现案结事了人和。
三、典型意义
本案是“银龄天平”工作室巧解纠纷及“多元解纷+速裁”机制落地见效的生动实践。通过“情感疏导+法律释明+类案参照”的多元策略，将纠纷调解贯穿于案件办理的全流程，既保障了业主的合法权益，又规范了物业服务人的行为。本案的成功化解，为案涉小区类似纠纷的解决指明了方向，实现了“调解一案、化解一片”的效果，最大限度的节约了司法资源，降低了当事人的解纷成本。通过延伸司法服务和建立全程跟进机制，“银龄天平”工作室巧解纠纷不仅帮助实现个案的公平正义，也推动县域物业服务的优化提升，为构建和谐社会、推动基层社会治理提供了可复制、可推广的成功经验。
编辑：刘娜
